La vivienda en alquiler 'desaparece': el mercado inmobiliario donde todo el mundo vende o retiene su casa

La vivienda se está convirtiendo en un bien cada vez más inaccesible en muchas sociedades desarrolladas. La falta de inversión en construcción, a veces la especulación y muchas veces la regulación empeoran la accesibilidad (y la oferta) de un bien que ya por naturaleza es relativamente caro.

Un buen ejemplo de esto último es lo que está sucediendo en uno de los países más avanzados de Europa. Miles de holandeses están luchando por encontrar una vivienda en alquiler después de que haya entrado en vigor una nueva ley diseñada para hacer, supuestamente, que las viviendas sean más asequibles.

Esta ley basada en el control de precios (el control de los alquileres) está agravando la escasez de inmuebles en alquiler. Los propietarios ya no quieren alquiler (no les resulta atractiva la ecuación rentabilidad/riesgo), de modo que optan por vender o por mantener vacías sus viviendas. Los nuevos alquileres son una especie en extinción en los Países Bajos.

El mercado inmobiliario de Países Bajos lleva muchos años sufriendo fuertes subidas de precios y escasez de inmuebles. Con el objetivo de proteger a los inquilinos de menor renta, el gobierno implementó en julio controles de alquiler en miles de viviendas, introduciendo un sistema de clasificación de las propiedades en función de factores como el estado de inmueble, el tamaño y la eficiencia energética. La Ley de Alquiler Asequible introdujo controles de alquiler a 300.000 nuevas unidades, sacándolas del mercado no regulado, según explican desde la agencia Bloomberg en un extenso reportaje.

Según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), los Países Bajos tienen la mayor proporción de viviendas con alquiler regulado de Europa. Alrededor de una cuarta parte de ellas son propiedad de propietarios privados, y el resto pertenece a asociaciones de vivienda que son similares a las cooperativas. Antes de que entrara en vigor la nueva ley, poco más de 80% de los 3 millones de inmuebles de alquiler del país estaban sujetas a controles.

Con la nueva ley este porcentaje se ha elevado 96%, según el Ministerio de Vivienda. La medida limita los alquileres de unos 2,5 millones de viviendas a 880 euros al mes para los hogares que ganan menos de 52.671 euros. El resto de las propiedades cubiertas por la ley tienen un alquiler máximo de 1.158 euros al mes; aunque no tienen requisitos de ingresos específicos, están destinadas a familias con salarios modestos. Las medidas destinadas a los hogares de bajos ingresos son varias.

Falta vivienda para tanta población

Para mantener el ritmo del crecimiento demográfico, los Países Bajos necesita unas 100.000 viviendas nuevas al año, pero en la última década se han construido una media de 70.000. Aunque las regulaciones del alquiler han llevado a que muchos propietarios pongan en venta su vivienda, la escasez es tal que los precios han seguido subiendo año tras año (salvo en 2023).

El déficit ha hecho subir los precios de los pisos no regulados más de 30% desde 2012. Ahora que se han visto absorbidas por la nueva ley dentro del mercado regulado, muchos propietarios están optando por venderlas, lo que por ahora no logra poner coto a la escasez de vivienda.

"La triste realidad es que para los que buscan una vivienda ahora es más difícil que nunca encontrar una propiedad en alquiler en un mercado ya de por sí ajustado", afirma Michiel Vrijman, que dirige las operaciones holandesas de Heimstaden Bostad, una empresa sueca que posee 13.500 pisos en los Países Bajos y está en proceso de vender alrededor del 20% de ellos.

 
Los partidarios de la nueva ley afirman que se trata de una respuesta necesaria a años de alza de los alquileres. El objetivo era proteger a los residentes con ingresos bajos y medios de los propietarios sin escrúpulos, explica Hugo de Jonge, el exministro de Vivienda que presentó la legislación.

"Tenemos que enderezar algo que se ha torcido", asegura a una emisora de radio local en junio. "Eso no se puede hacer sin dolor". Pero aquí la cuestión es la de siempre. Este tipo de regulaciones pueden proteger y protegen a los inquilinos que ya tienen están en un alquiler, pero supone un obstáculo enorme para los que buscan una vivienda para alquilar, puesto que se reduce la oferta y se endurecen los criterios, generando una 'lucha' o 'competición' entre las personas que buscan una vivienda para alquilar.

ASR Nederland NV, propietaria de unos 15.000 apartamentos en todo el país, ha pedido al gobierno que reconsidere la medida. Casi toda su cartera se trasladó al segmento regulado el 1 de julio, lo que la impulsó a abandonar los planes de comprar más propiedades de alquiler, dice Jos Baeten, director ejecutivo de ASR. "Hay otras categorías de inversión que son más apropiadas", aseguran.

La otra opción es la compra de vivienda. Motivos para una leve esperanza. Este mercado también tiene sus problemas: "Los compradores de viviendas van a seguir sufriendo la falta de oferta (que afecta a muchos países), debido en parte a la falta de nuevas viviendas. Al mismo tiempo, estamos viendo algunos cambios positivos en el mercado.

La caída de los permisos de construcción parece haber quedado atrás. Además, las ventas de viviendas de nueva construcción han repuntado recientemente. Se espera que esta recuperación continúe en el futuro cercano", comentan desde Rabobank.

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