El último estudio del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) ubica el acceso a la vivienda como el tercer asunto que inquieta a los ciudadanos españoles
Economía y Finanzas Sala de redacción
Los catalanes situaron esta semana el acceso a la vivienda como su principal preocupación por primera vez desde la burbuja inmobiliaria, según la encuesta del Centre d’Estudis d’Opinió (CEO). Para el conjunto de los españoles, también es un tema de relevancia máxima. El último estudio del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) la ubica como el tercer asunto que inquieta a los ciudadanos.
Sin embargo, este desasosiego no es exclusivo de España. Acceder a un hogar se está convirtiendo en un problema para muchos ciudadanos europeos, especialmente en las grandes ciudades, donde se concentra el crecimiento de la población, porque los precios tanto de compra como de alquiler no hacen más que crecer. No en vano, la Comisión Europea estrena esta legislatura la figura de un comisario europeo, que recae en el socialdemócrata danés Dan Jorgensen, para tratar el problema de la vivienda.
En España, Eurostat señala que la compra de una vivienda se encareció un 47,7% entre 2015 y 2023. La evolución está en línea con la media europea y sigue la tendencia de otras grandes economías como Francia (31,3%) y Alemania (48,8%). Hay incrementos mucho más elevados. En Portugal, Estonia, Bulgaria o Hungría comprar una vivienda hoy en día es el doble de caro que hace ocho años o incluso más. También hay excepciones. Italia ha mantenido un incremento de precios muy bajo (8%), al igual que Finlandia (5,4%).
En este sentido, la media europea fue del 48%, un encarecimiento que duplica la tasa de inflación para el mismo periodo y muy por encima de los incrementos salariales.
Los datos de la agencia de estadística europea para el alquiler muestran asimismo incrementos, pero no tan contundentes. La media en la Unión es del 13,3%, una tasa inferior a la de la inflación.
Sin embargo, los especialistas en vivienda los observan con cautela porque ofrecen una imagen parcial del mercado. En general, los investigadores sufren para encontrar datos fidedignos sobre el mercado de alquiler, aunque, por lo general, la tendencia apunta a fuertes crecimientos en las principales ciudades del continente.
El Property Index 2024 de Deloitte destaca entre las urbes con mayor encarecimiento del alquiler Sofía, que ha duplicado su precio por metro cuadrado y mes hasta alcanzar los 9,1 euros. En mercados más consolidados, aparecen Manchester (+51,4%), hasta los 16,2 euros; Porto (+35,6%), hasta los 13,9 euros; o Lisboa (+24,8%), hasta los 17,1 euros.
Por su parte, la plataforma Hou-singAnywhere publicó recientemente que las ciudades donde más se había incrementado el precio del alquiler fueron Roma (+28%), La Haya (+21,9%) y Madrid (+17%), en el último año. En Barcelona, las rentas aumentaron un 21,51% en los últimos cinco años, según datos de la Cambra de la Propietat Urbana.
Los fuertes aumentos del alquiler han provocado que la mayoría de países comunitarios hayan optado por diversas fórmulas de regulación del mercado. Francia, Alemania o Portugal han puesto en marcha diferentes sistemas de contención de rentas con resultados que arrojan claroscuros. Aunque se ha podido frenar los grandes incrementos en un primer momento, la oferta se ha reducido.
En lo que llevamos de década, la compra de vivienda ha seguido dos tendencias. Una primera alcista, justo después de la pandemia, y otra de contención e incluso bajista, una vez el Banco Central Europeo (BCE) elevó los tipos de interés para contener la inflación.
La economista de CaixaBank Research Judit Montoriol destaca que, en la gran mayoría de países avanzados, el precio de la vivienda ha resistido mejor de lo previsto. De esta forma, el precio real de la vivienda en el tercer trimestre del 2023 estaba un 13,2% por encima del nivel del cuarto trimestre del 2019 en las principales economías.
El incremento –prosigue– es especialmente intenso en países como Portugal (7,8% interanual en el segundo trimestre de este 2024), que acumula un alza de precio elevada desde la pandemia (+50%), y en general la mayoría de países del Este. Sin embargo, en los últimos meses se detectan leves moderaciones en Francia (-4,6% interanual en el segundo trimestre del 2024) o Alemania (-2,6%).
El catedrático de Economía de la UPF, José García Montalvo, señala en este sentido que la subida de precios en las principales áreas urbanas de Europa está conectada al aumento de la población impulsado por la inmigración. Las grandes ciudades reciben personas que necesitan vivienda inmediatamente y que, en gran proporción, acceden a trabajos con peores salarios. Es en estos colectivos donde se concentran gran parte de las dificultades de accesibilidad de la vivienda, indica.
La OCDE muestra en la última actualización de su base de datos de vivienda asequible (2022) que el 7,1% de los europeos realiza un sobreesfuerzo –dedica más de un 40% de sus ingresos– en la vivienda, ya sea en hipotecas o alquileres.
En España, la media es del 10,4% de la población, aunque ese porcentaje esconde una fuerte dicotomía entre compra y alquiler. Así, uno de cada cinco ciudadanos que vive de alquiler (20,3% del total) se encuentra en esta situación. En cambio, los propietarios que deben realizar el sobreesfuerzo representan el 4,7%. Se trata de una dinámica similar a la que se puede encontrar en otros países europeos como el Reino Unido, los Países Bajos o Bélgica, aunque con menos sobreesfuerzo para el ciudadano.
De cara al futuro, la demanda seguirá en aumento. Cushman & Wakefield, consultora que suele trabajar con grandes inversores y promotores, recoge en su informe Unpacking Europe’s living revolutions que la mayoría de ciudades europeas tendrán crecimientos demográficos de entre el 5% y el 15%.
En este sentido, Eurostat prevé que Madrid y Barcelona sean la primera y tercera ciudad en aumento de población, con 764.000 y 510.000 ciudadanos, respectivamente.
El economista de BBVA Research Félix Lores subraya otros factores que han estimulado la demanda: “Durante mucho tiempos los tipos de interés estuvieron planos y los depósitos no remuneraban, eso llevó a muchos inversores a comprar vivienda, un activo considerado de bajo riesgo”. Incluso con la normalización del coste del dinero, el residencial sigue ofreciendo buena rentabilidad, si se combina tanto el alquiler como la revalorización del activo.
“Es importante que toda esta inversión se ha hecho sin un componente de especulación; no es comparable con lo que ocurrió en el 2008 –indica–. Ahora los fundamentales del mercado son buenos”, acota.
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